KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA DAİR DÜZENLEME

Turizm sektöründe alternatif konaklama arayışlarının giderek artması neticesinde “konutların kısa süreli kiralanması” şeklinde yeni bir ticaret dalı oluşmuştur. Kültür ve Turizm Bakanlığı “Bakanlık” tarafından, turizm amacı ile konutların kısa süreli kiralanmasına ilişkin artan talep ve uygulamalar sonucunda kriterlerin belirlenmesi ve bu şekilde kayıt dışı gelir elde edilmesinin önlenmesi amacı ile somut düzenlemeler içeren kanun metni hazırlığına başlanmıştı.

Toplumda Airbnb Yasası olarak yer alan tam ismi Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Türkiye Büyük Millet Meclisi Tarafından 25.10.2023 tarihinde kabul edilerek, 02.11.2023 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yasanın 1 ila 6ncı maddeleri ve 18nci, 27nci ve geçici 1nci maddeleri 01.01.2024 tarihinde, 31nci ve 32nci maddeleri 26.10.2023 tarihinden itibaren uygulanmak üzere ve diğer maddeleri ise yayım tarihinde yürürlüğe girecek şekilde düzenlenmiştir.Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar ilgili kanun kapsamı dışında tutulmuştur.

Kanun ile Getirilen Başlıca Düzenlemeler;

· İzin Belgesi

Kanun’da yer verilen tanıma göre İzin Belgesi; Kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen belgedir.

Konutların turizm amacı ile kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunlu tutulmuştur.

İzin belgesi alma yükümlülüğü mülkiyet ve sınırlı ayni hak sahibi olan kiraya verenler için düzenlenmiştir. Kiraya verenin haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilecektir.

İzin Belgesi vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı “ Bakanlık” yetkili kılınmış olup Bakanlık bu yetkisini valilik vasıtası ile de kullanabilecektir.

İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yalnızca konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin kararı yeterlidir ve bu halde izin belgesi site yönetimine iletilecektir. 3’ten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde 25’i için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecektir.

Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısının 5’i geçmesi durumunda başvuruda bulunurken; ayrıca iş yeri açma ve çalışma ruhsatı bulunması ve binanın birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ise tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınacak kararda ibraz edilecektir.

İstisnai olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 28cni maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, kat maliklerinin onayı aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir.

İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır.

· Plaket

Turizm amacı ile kısa süreliğine kiraya verilecek konutun girişine plaket asılacak olup ilgili plaketin nitelikleri Kültür ve Turizm Bakanlığı “Bakanlık” tarafından belirlenecektir.

· İdari Yaptırımlar

İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde;

-İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı konutlarını kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000 TL (yüzbintürklirası) idari para cezası verilir ve izin belgesi alarak faaliyette bulunması için 15 gün süre verilir.

-15 gün sonunda izin belgesi almaksızın ilgili faaliyete devam edenlere 500.000 TL (beşyüzbintürklirası) idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunması için bir kez daha 15 gün süre verilir.

-İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında, Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında her bir sözleşme için 100.000 TL (yüzbintürklirası) idari para cezası uygulanır.

-Söz konusu faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkan sağlayanlara Kültür ve Turizm Bakanlığı “ Bakanlık” tarafından uyarı yapılır, ilgili uyarıya rağmen 24 saat içerisinde içeriği çıkarmayan hizmet sağlayıcıları hakkında her bir konut için 100.000 TL (yüzbintürklirası) idari para cezası uygulanır. İçeriğin çıkarılması ve/veya erişim engellenmesi kararına karşı Sulh Ceza Hakimliği'ne başvurulacaktır.

-Bakanlıkça, istenilen bilgi ve belgelerin 30 gün içinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda izin belgesi sahiplerine 50.000 TL (ellibintürklirası) idari para cezası uygulanacaktır.

-Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescilinden itibaren 30 gün içerisinde bildirilmemesi durumunda izin belgesi sahiplerine 50.000 TL (ellibintürklirası) idari para cezası uygulanacaktır.

- Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi halinde izin belgesi sahiplerine 100.000 TL (yüzbintürklirası)  idari para cezası uygulanacaktır.

Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde izin belgesi sahiplerine 100.000 TL (yüzbintürklirası) idari para cezası uygulanır ve alınan ödemenin iadesi için 15 gün süre verilir. 15 gün içerisinde alınan ödemenin iadesi yapılmaması halinde izin belgesi sahiplerine 200.000 TL (ikiyüzbintürklirası) idari para cezası uygulanacaktır.

İzin Belgesi;

1. İzin belgesi sahibinin talebi ile,

2. Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi,

3. İzin belgesi almadan faaliyete devam edenlere verilecek sürede ( ilk 15 gün ve ikinci sefer verilecek 15 gün olmak üzere 30 günlük sürede) izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde,

4. Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi halinde,

5. Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespiti üzerine verilen 15 günlük süre sonunda aykırılığın giderilmediğinin tespit edilmesi halinde iptal edilecektir.

İzin belgesi iptal edilen konutların kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

Turizm amacı ile yapılan kiralamalarda denetim yapma yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı’ na aittir. Bakanlık tarafından gerekli görülmesi halinde denetim yetkisini valilik vasıtası ile kullanabilecektir.

01.01.2024 tarihinden önce turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından 01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında idari para cezasına ilişkin düzenlemeler uygulanacaktır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren 3 ay içinde sonuçlandırılacak olup başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamayacak olup ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

Sonuç olarak yukarıda yer verilen ve toplumda Airbnb Yasası olarak bilinen ve 02.11.2023 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe giren Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile, bir taraftan yerleşik konut alanlarında binadaki diğer kat maliklerinin huzur ve düzeninin korunması ile bu faaliyetler sonucu olası ihtilafların önlenmesi hedeflenirken, diğer taraftan da bu faaliyetler neticesinde vergilendirilemeyen kayıt dışı gelirlerin elde edilmesinin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.