KİRACININ TAHLİYE SEBEPLERİ

KİRACININ TAHLİYE SEBEPLERİ

Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına ilişkin bölümünde kira sözleşmesinin sona erme sebepleri düzenlenmiştir. Ayrıca, sözleşme ile kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar hakkında da konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanacağı TBK 339ncu maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı al ve daha kısa süreyle kiralanmaları da kapsam dışı bırakılmıştır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak; yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler olarak gösterilebilir. Bir taşınmazın bu niteliği konusunda ortaya çıkan uyuşmazlığın, somut olaydaki durum ve koşullara göre hakim tarafından çözümlenmesi gerekecektir. Tahliye sebeplerinin açıklamasına geçmeden önce, konut ve çatılı iş yeri kavramlarının ne anlama geldiği hususuna değinmekte fayda bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesinde ve madde gerekçesinde konut ve çatılı iş yeri kavramına ilişkin herhangi bir açıklama getirilmemiştir. Kavram olarak konut: birey, aile, hane halkı veya birkaç aile için kalıcı veya yarı kalıcı şekilde kötü hava koşullarından, tehlikelerden korunduğu, dinlendiği, özel hayatını sürdürdüğü, az çok kapalı ve güvenli bir barınaktır. Kişinin barınmasına elverişli ve -sürekli olmasa da- yerleşme amacıyla kullandığı çeşitli taşınır veya taşınmaz bölümler konut olarak nitelendirilebilir.1 O halde bina, otel odası gibi yerler konut olabileceği gibi taşınır hükmündeki yerler örneğin gemi kamarası gibi taşınır hükmündeki yerlerin de konut olarak kabul edilebilecektir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında kiralananın sabit inşaat olması şartı aranmakta olup TMK 728nci2 maddesinde düzenlenen taşınır yapıların bu kanun kapsamı dışında kaldığı ilke olarak benimsenmiştir. Dolayısı ile taşınır hükmündeki yerler konut olarak kullanılsa dahi Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İş Yeri kiraları ile ilgili hükümleri kapsamına girmeyecektir. Çatılı iş yeri: İşyeri, ticari, mesleki veya sanatsal bir faaliyette bulunan ve asıl amacı kazanç elde etmek olan üstü kapalı yerdir. Her ne kadar konutlar için “çatılı” ifadesi kullanılmamış olsa da çatısı olmayan konut düşünülemeyeceğinden çatılı olma unsurunun konut kiralarında da şart olarak arandığı söylenebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına özgü tahliye sebeplerini iki ana başlık altında düzenlenmiştir. ,

1- BİLDİRİM YOLU İLE

Türk Borçlar Kanunu’nun 347nci maddesinde yer alan düzenleme ile;

Belirli süreli sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullar ile 1 yıl daha uzayacaktır.

Kiraya veren, sözleşmenin süresinin bittiğine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak 10 yıl sonunda kiraya veren sözleşmenin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sözleşmeye son verebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekmektedir.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazda kiracı, eşin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez.

2- DAVA YOLU İLE

Dava yolu ile tahliye yolu için kanunda sayılan hallerin gerçekleşmesi aranmaktadır. Dava yolu ile tahliye sebeplerinden kiraya verenden kaynaklanan sebepler;

a) Yeniden İnşa ve İmar Sebebi ile Tahliye

Kiralanan konut veya çatılı iş yerinin yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

İlgili kanun madde düzenlemesinde kira sözleşmesinin bu düzenleme kapsamında sona erdirilebilmesi için üç temel unsura ihtiyaç duyulduğu anlaşılmaktadır. Bunlar; Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, imar amacı ile onarım veya genişletme ya da değiştirme ve bu işlemler esnasında kiralananda oturulmasına imkan olunmamasıdır.

b) Gereksinim Sebebi ile Tahliye

Kiralanan konut veya çatılı iş yerini kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi nedeni ile kullanma zorunluluğu bulunuyor ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya verenin bu düzenlemeye dayanarak sözleşmesi sona erdirebilmesi için gereksinimin zorunlu olması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarında da görüldüğü üzere gereksinim sebebi ile sözleşmenin sona erdirilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Örneğin mevcut bir konuttan daha lüks ve üstün bir yerde oturma arzusu bir ihtiyacın ifadesi olarak kabul edilmeyecektir. Ya da henüz mevcut olmayan ve sadece tasavvur ve tahmin edilen bir durumun, gerçek bir ihtiyaç sebebi olarak da değerlendirilmesi mümkün değildir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1982/6-863, K. 1984/1049, T. 12. 12. 1984)

c) Yeni Malikin Gereksinimi Sebebi ile Tahliye

Kiralananı sonradan edinen kimse, kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa kiralananı edinme tarihinden başlayarak durumu 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek şartı ile kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, isterse gereksinim sebebi ile sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 içinde açacağı dava ile de sona erdirebilir.

Dava yolu ile tahliye sebeplerinden kiracıdan kaynaklanan sebepler;

a) Tahliye Taahhüdü Sebebi ile

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

b) İki Haklı İhtar (Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine ) Sebebi ile

Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kirayı ödemeyi geciktirmiş veya hiç ödememişse kiraya veren yazılı ihtarda bulunarak kiranın ödenmesini talep edebilir. Bu sebeple kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olmalıdır. Kiracı bu sebeple iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet vermiş ise kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

c) Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun bulunması Sebebi ile

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyor ise sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde sözleşmesi dava yolu ile sona erdirebilir.

Dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. İlgili düzenleme kiracıyı korumak üzere getirilmiş olup emredici bir hükümdür ve bu hükümlerin aksinin kararlaştırılması mümkün değildir.

1.Şükran Şıpka, Aile Konutu İle İlgili İşlemlerde Diğer Eşin Rızası, İstanbul, Beta, 2004, s. 72.

2. Türk Medeni Kanunu 728nci madde düzenlemesi; Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.