Kısa cevap

Son güncelleme: 8 Eylül 2026

Miras yoluyla kalan ve bütün malikleri mirasçı olan bir taşınmazda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine (izale-i şuyu) karar verilirse, birinci açık artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin tamamını, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Kural, 7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesine eklenmiştir ve 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girmiştir. Birinci artırmada satış olmazsa ikinci artırma herkese açıktır ve eşik yüzde elliye iner.

Değişikliğin künyesi

Kanun7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
Kabul tarihi16 Temmuz 2026
Resmî Gazete31 Temmuz 2026, sayı 33326
Değişen hükümİİK m. 114/2 (eklenen cümleler) ve m. 114/7’nin (6), (8), (9) numaralı bentleri
Yürürlük31 Temmuz 2026 (7589 s. K. m. 26/1-c)
Geçiş kuralı31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz (geçici m. 1/1)

İzale-i şuyu satışında kural tam olarak ne diyor?

İİK m. 114’ün ikinci fıkrasına eklenen iki cümle şu şartları arıyor: taşınmazdaki tüm malikler mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olacak ve mirasçılar dışındaki üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayacak. Bu iki şart birlikte gerçekleşiyorsa, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen taşınmazda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Kanun ayrıca bu usulün bir defaya mahsus uygulanacağını söylüyor.

Değişiklikten önce izale-i şuyu satışları baştan sona herkese açıktı. Mirasçının taşınmazı elinde tutabilmesi için üçüncü kişilerle aynı artırmada yarışması gerekiyordu.

İkinci şart mülkiyet hakkına bağlandığı için, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa veya kira şerhi tek başına özel usulü engellemez. Engelleyen şey, maliklerden birinin mülkiyeti mirastan başka bir sebeple kazanmış olmasıdır.

Kural yalnızca taşınmazlar için geçerlidir. Terekedeki bir aracın veya başka bir taşınırın ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında mirasçılara böyle bir öncelik tanınmaz.

“Tüm malikler miras yoluyla edinmiş olmalı” şartı nasıl uygulanacak

Mirasçılardan biri payını üçüncü kişiye satmışsa şart gerçekleşmez. Burada tereddüt yok: hem malikler arasında mirasçı olmayan biri vardır hem de o payın kazanma sebebi satıştır.

Tartışmalı olan ikinci ihtimal: mirasçılardan biri diğerinin payını satın almışsa ne olacak? Kanun metni iki ölçüt içeriyor. Birinci ölçüt (tüm maliklerin miras yoluyla edinmesi) bu durumda gerçekleşmez, çünkü satın alan mirasçının o pay bakımından kazanma sebebi miras değil, satış sözleşmesidir. İkinci ölçüt (mirasçı dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmaması) ise gerçekleşmeye devam eder. Metnin lafzı birinci okumayı destekliyor, düzenlemenin amacı ise ikinci okumaya daha yakın duruyor. Yargıtay uygulaması oturana kadar bu tereddüt sürecektir. Dosyanızda böyle bir pay devri varsa, satış memurluğunun hangi usulü uygulayacağını satış öncesinde açıklığa kavuşturmakta yarar var.

Aynı belirsizlik kadastro tespitiyle mirasçılar adına tescil edilen taşınmazlar için de geçerli. Kadastro tescili kurucu değil açıklayıcıdır ve mülkiyet TMK m. 599 uyarınca ölüm anında kendiliğinden kazanılır. Bu yönüyle kazanma sebebinin miras olduğu savunulabilir, ancak konuda yerleşik içtihat yok.

Bir başka açık nokta, tereke elbirliği mülkiyetine tabiyken satışın yapılmasıdır. Kanunun (9) numaralı bentte kullandığı “paydaşlara payları oranında” ifadesi paylı mülkiyeti çağrıştırıyor. Elbirliği hâlinde payların oranı miras payına göre belirlenecektir, ama metin bu ihtimali ayrıca düzenlemiyor.

Birinci ve ikinci artırma karşılaştırması

Birinci artırma (şartlar varsa)İkinci artırma
Kimler katılabilirSadece malik mirasçılarHerkes
Asgari teklifMuhammen kıymetin yüzde yüzü ile rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olanı, artı masraflarMuhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olanı, artı masraflar
TeminatMuhammen kıymetin yüzde onuMuhammen kıymetin yüzde onu
Uygulama sıklığıBir defaya mahsusGenel rejim

İzale-i şuyu satışlarında çoğu zaman “satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacak” bulunmaz. Kanun eşiği iki büyüklüğün yüksek olanına bağladığı için, uygulamada karşılaşılacak rakam genellikle muhammen kıymetin tamamı artı satış masrafları olacaktır.

Artırmaya girecek mirasçının bilmesi gerekenler

Özel usul, mirasçıya teklif verme kolaylığı sağlamıyor. Artırmanın kendisi yine UYAP’a entegre elektronik satış portalında yürür ve genel kurallar aynen işler:

Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1). Paydaş mirasçının hakkını koruma yolu artırmaya katılmaktır.

İzale-i şuyu satışında kıymet takdiri neden kritik hale geldi

Eşiğin yüzde yüze çıkarılması, muhammen kıymeti mirasçılar açısından belirleyici hale getirdi. Değer olduğundan yüksek belirlenmişse mirasçıların o rakamı aşan teklif vermesi ekonomik olarak anlamsızlaşır, birinci artırma boş geçer ve taşınmaz ikinci artırmada yüzde elli eşiğiyle herkese açılır. Yani yüksek kıymet takdiri, mirasçıya tanınan önceliği fiilen ortadan kaldırabilir.

Bu nedenle kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılacak itiraz (İİK m. 128/a), yeni rejimde mirasçı açısından satışın en önemli aşamasıdır. Düşük belirlenmiş bir kıymet ise tersi riski doğurur ve diğer paydaşların menfaatini zedeler.

Hükmün kanundaki yeri ve bir yasama tekniği sorunu

Ortaklığın giderilmesi davasının esası Türk Medeni Kanunu ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na tabidir. Satış aşamasında İcra ve İflâs Kanunu’na iki ayrı köprüyle geçilir:

  1. HMK m. 322/2 uyarınca ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde hâkim bir satış memuru görevlendirir ve satış İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır.
  2. İİK m. 114 taşınırların satışı bölümünde yer alır ve “artırma hazırlık tedbirleri” başlığını taşır. Taşınmazlara m. 126’nın yollamasıyla uygulanır.

Buradan bir uyum sorunu doğuyor. Yüzde yüz eşiği, İİK m. 114/7’nin (8) numaralı bendine yazıldı. Bu fıkra, elektronik satış portalında yapılacak ilanda yer alacak hususları sayar. Taşınmazda ihalenin hangi şartla yapılacağını düzenleyen İİK m. 129 ise değiştirilmedi ve hâlâ artırma bedelinin tahmin edilen kıymetin yüzde ellisini bulmasını yeterli görüyor. Mirasçılar arası birinci artırmada muhammen kıymetin altında bir teklifle karşılaşılırsa, m. 129 açısından ihale şartı gerçekleşmiş, m. 114/7-8 açısından gerçekleşmemiş olacaktır. Uygulamada portalın 114’e göre kurgulanması ve sonraki tarihli özel hükmün öncelikli sayılması beklenir, ancak ihalenin feshi taleplerinde bu çelişkinin ileri sürüleceğini şimdiden söylemek mümkün.

“Bir defaya mahsus” ifadesi neyi anlatıyor

İki farklı okuma mümkün. Birincisi, usulün yalnızca birinci artırmada uygulanacağı, ikinci artırmanın herkese açılacağıdır. Bunu zaten (8) numaralı bent açıkça söylüyor: ikinci artırmada eşik yüzde elliye iner.

İkinci ve daha işlevsel okuma, satış süreci baştan tekrarlandığında usulün yeniden işletilmeyeceğidir. İİK m. 114/7-10, asgari bedelin teklif edilmemesi veya ihale alıcısının bedeli yatırmaması hâlinde ikinci artırmanın ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrarlanacağını söylüyor. “Bir defaya mahsus” ibaresi olmasaydı, bu bent mirasçılara özel usulün her turda yeniden uygulanması gibi bir sonuca zemin hazırlayabilirdi.

Pratik sonuç şu: birinci artırmayı bir mirasçı kazanır ama bedeli süresinde yatırmazsa, ihale iptal edilir ve satış herkese açık ikinci artırmaya kalır. Mirasçıların önceliği bu şekilde tüketilmiş olur.

İhale bedelini yatırmayan alıcıya uygulanacak yaptırımlar

(9) numaralı bent bu konuda dört ayrı sonuç öngörüyor:

İhale alıcısı satış talep eden alacaklıysa, muhammen bedelin yüzde onu kendi alacağından mahsup edilir ve bu satış için yapılan masraf borçluya yüklenmez.

Kanun, yüzde beşlik idari para cezasına karşı hangi yola başvurulacağını göstermiyor. Kabahatler Kanunu m. 27 uyarınca sulh ceza hâkimliği ile İİK m. 16 kapsamında icra mahkemesine şikâyet arasında bir tartışma çıkması beklenebilir. Ceza satış memuru tarafından verildiğinde bu soru daha da belirginleşecektir.

Devam eden dosyalar ve ilanlar

Geçici 1. maddenin birinci fıkrasına göre, İİK m. 114’teki değişiklikler 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz. Belirleyici tarih davanın açılış tarihi, kararın kesinleşme tarihi veya satış talebinin tarihi değil, artırma ilanının tarihidir.

İlanı bu tarihten önce yapılmış bir artırmanın ikinci ayağı sonraki bir tarihte yapılsa da, o açık artırma bakımından eski hükümler uygulanmaya devam eder. Satış talebi düşüp yeniden satış istenmesi ve yeni bir ilan yapılması hâlinde ise yeni ilanın tarihi esas alınacaktır. Bu ikinci ihtimali kanun ayrıca düzenlemiyor; sonuç, geçici maddenin “ilanı yapılmış açık artırmalar” ifadesinden çıkarılıyor.

Vesayet ve resmî tasfiye satışlarında elektronik portal: 31 Ekim 2026

7589 sayılı Kanun’un 11. maddesi, resmî tasfiyede terekeye dahil malların satışını düzenleyen TMK m. 440’a, satışın UYAP’a entegre elektronik satış portalında yapılacağı ibaresini ekledi. 12. madde ise vesayet altındaki kişiye ait taşınmazların satışını düzenleyen TMK m. 444’ü değiştirdi: satış elektronik satış portalında açık artırmayla yapılacak, ihale vesayet makamının onamasıyla tamamlanacak ve onama kararının ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekecek.

Bu iki madde yayımı tarihinden üç ay sonra, yani 31 Ekim 2026’da yürürlüğe girer (m. 26/1-b). Geçici 1. maddenin beşinci fıkrası uyarınca, bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.

Örnek

Bir miras bırakanın ölümüyle bir daire dört mirasçıya kalmıştır. Paydaşlar arasında hiçbir pay satışı veya bağışı yapılmamıştır. Mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açar, mahkeme aynen bölünmenin mümkün olmadığına ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

Satış memurluğu muhammen kıymeti 4.000.000 TL olarak belirler ve artırma ilanını 1 Eylül 2026’da yapar. İlan tarihi 31 Temmuz 2026’dan sonra olduğu ve tüm malikler mülkiyeti miras yoluyla edindiği için birinci artırmaya yalnızca bu dört mirasçı katılabilir. Teklifin 4.000.000 TL’yi ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi, teklif verecek mirasçının da 400.000 TL teminat yatırmış olması gerekir. Kimse bu tutarı aşan teklif vermezse ikinci artırma herkese açık yapılır ve eşik 2.000.000 TL düzeyine iner.

Aynı olayda mirasçılardan biri dava açılmadan önce payını komşusuna satmış olsaydı, taşınmazda mirasçı olmayan bir malik bulunacağından özel usul uygulanmaz ve birinci artırma da herkese açık yapılırdı.

Sıkça sorulan sorular

Miras kalan evin ilk ihalesine üçüncü kişiler katılabilir mi?

Şartlar varsa katılamaz. Tüm malikleri mirasçı olan ve üzerinde mirasçı dışındaki kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. İkinci artırma herkese açıktır.

Bu düzenleme ne zaman yürürlüğe girdi?

31 Temmuz 2026’da. 7589 sayılı Kanun aynı tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış, izale-i şuyuya ilişkin 1. maddesi yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Hâlihazırda devam eden izale-i şuyu dosyam etkilenir mi?

Ölçüt artırma ilanının tarihidir. 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanır.

Mirasçılardan biri payını başka bir mirasçıya satmışsa yeni usul uygulanır mı?

Bu nokta tartışmalıdır. Kanun tüm maliklerin miras yoluyla edinmesini aradığı için usulün uygulanmayacağı savunulabilir; buna karşılık taşınmazda mirasçı olmayan bir malik bulunmadığı da ileri sürülebilir. Yerleşik içtihat oluşmamıştır.

Birinci artırmaya girecek mirasçı teminat yatıracak mı?

Evet. Muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat zorunludur. Paydaş olmak muafiyet sağlamaz.

Mirasçı ihaleyi alırsa kendi payına düşen kısmı mahsup edebilir mi?

Kanun ihale alıcısına bedelin tamamını yedi gün içinde yatırma yükümlülüğü getiriyor; paydaş alıcı için ayrık bir mahsup usulü öngörülmemiştir. Payına düşen tutarı satış bedelinin paylaştırılması aşamasında alır.

Taşınmaz üzerinde ipotek varsa özel usul uygulanır mı?

Kanun mirasçı dışındaki kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamasını arıyor. İpotek, haciz veya intifa hakkı mülkiyet hakkı değildir ve tek başına usulü engellemez.

İlk artırmada eşik neden yüzde yüz?

Amaç, aile taşınmazlarının düşük bedelle elden çıkmasını önlemektir. Buna karşılık eşiğin yüksekliği, muhammen kıymetin yüksek belirlendiği dosyalarda mirasçıların önceliğini kullanamamasına yol açabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasının kendisi değişti mi?

Hayır. Davanın esası Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na tabidir. Değişiklik yalnızca kararın icrası, yani satış aşaması bakımından sonuç doğurur.

Araç gibi taşınırların ortaklığının giderilmesinde de mirasçılara öncelik var mı?

Hayır. Eklenen hüküm açıkça taşınmazlardan söz ediyor.

İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya ne yapılır?

Teminatı iade edilmez ve teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Ceza 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir. Bedeli yatırmayan paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.

Kadastro sırasında mirasçılar adına tescil edilen taşınmazlar kapsama girer mi?

Kanun bu ihtimali açıkça düzenlemiyor. Kadastro tescilinin açıklayıcı nitelikte olması ve mülkiyetin TMK m. 599 uyarınca ölüm anında kazanılması karşısında kazanma sebebinin miras olduğu savunulabilir. Uygulamanın nasıl şekilleneceği izlenmelidir.

Sonuç

Uygulamada üç soru belirleyici olacak: taşınmazdaki bütün maliklerin kazanma sebebi gerçekten miras mı, artırma ilanı 31 Temmuz 2026’dan sonra mı yapıldı, ve muhammen kıymet mirasçıların gerçekten aşabileceği bir düzeyde mi belirlendi. Üçüncü soru çoğu dosyada ilk ikisinden daha çok iş görecektir, çünkü yüzde yüzlük eşik yanlış belirlenmiş bir kıymet takdirini doğrudan sonuca çeviriyor.

Bu içerik yürürlükteki mevzuat metni esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilir.

Kaynaklar

← Tüm Makaleler