Son güncelleme: 14 Temmuz 2026

Kısa cevap: Ofisi konuta çevirmek tamamen serbest değil, koşullu olarak mümkün. 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, imar planı konuta elverişli alanlarda ofis veya büro ruhsatlı binaların bir kısmının konuta dönüştürülmesine izin veriyor. İki şart var: parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçemez, ve tadilat ruhsatı 1 Temmuz 2027’ye kadar sonuçlandırılmalıdır. Düzenleme, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne geçici 7. madde olarak eklendi.

Özet

Yeni düzenleme ne getiriyor?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 30113 sayılı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne geçici 7. maddeyi ekledi. Madde, uygulama imar planında konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda, ofis veya büro amaçlı ruhsatla yapımına başlanmış ya da yapı kullanma izni almış yapılarda kullanım amacı değişikliğine imkân tanıyor. Uygulama imar planı, bir bölgede nerede ve hangi kullanımda yapı yapılabileceğini gösteren resmî plandır.

Dönüşüm sınırsız değil. Parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçemez. Bir parselde ofis kullanımının bir bölümü korunurken diğer bölümü konuta çevrilebilir, ancak konut payı bu tavanı aşamaz.

Hangi tarihten itibaren geçerli, son tarih ne?

Değişiklik yönetmeliği 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı ve aynı gün yürürlüğe girdi. Geçici 7. madde, kullanım amacı değişikliğine ilişkin tadilat ruhsatının maddenin yayımından itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırılmasını arıyor. Bu da tadilat ruhsatı işlemlerinin en geç 1 Temmuz 2027 tarihine kadar tamamlanması gerektiği anlamına geliyor. Süre kaçırılırsa madde kapsamındaki imkândan yararlanılamaz.

Kimler yararlanabilir?

Düzenlemeden yararlanmanın iki koşulu var ve ikisinin birlikte sağlanması gerekiyor. Taşınmazın bulunduğu alanın uygulama imar planında konut yapılabileceğine dair hüküm taşıması gerekir. Ayrıca yapının ofis veya büro amaçlı ruhsatla inşasına başlanmış ya da yapı kullanma izni (iskan) almış olması gerekir. Bu iki koşulu taşımayan yapılar geçici 7. madde kapsamına girmez.

Konut kullanım oranı parsel bazında hesaplandığı için, dönüşüm tek bir maliki değil, çoğu zaman aynı parseldeki bütün bağımsız bölüm maliklerini ilgilendirir. Parseldeki kullanım dağılımı, kimin ne ölçüde dönüşüm yapabileceğini doğrudan etkiler.

Mevcut sözleşmeler ve kentsel dönüşümdeki yapılar ne olacak?

Aynı değişiklik, geçici 3. maddeye eklenen fıkralarla bazı yapıları yeni hükümlerin dışında tuttu. Başvurusu yapılmış yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı sözleşmesi bulunan yapılar ve kamu kurumlarınca ihale kararı alınmış yapılar bakımından yeni hükümler uygulanmaz. 6306 sayılı Kanun, riskli yapı ve alanların yenilenmesini düzenleyen kentsel dönüşüm kanunudur. Yapı kullanma izni almış mevcut yapılarda belirli şartlarla yapılacak esaslı tadilatlar ise ruhsat tarihindeki yönetmeliğe göre sonuçlandırılabilir.

Aynı yönetmelikte başka neler değişti?

1 Temmuz 2026 değişikliği ofis ve konut dönüşümüyle sınırlı kalmadı. Asansör kuralları da güncellendi. Tek bağımsız bölümlü konutlar dışında, bağımsız bölüm, eklenti veya teknik hacimler dışındaki ortak alan bulunan bodrum kat dahil kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakmak, 4 ve daha fazla katlı binalarda ise asansör tesis etmek zorunlu hâle geldi (34. madde). Bodrum hariç 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlara, idarenin izni ve gerekli projeler şartıyla sonradan asansör veya erişilebilirlik platformu kurulabilmesinin önü açıldı (59. madde). Yönetmelik ayrıca tanımlara “süs havuzu”nu ekledi ve emsal hesabına ilişkin bazı ortak alan kurallarını yeniden düzenledi.

Örnek senaryo

İmar planında konut yapılmasına izin verilen bir bölgede, ofis ruhsatıyla yapılıp iskan almış bir bina düşünelim. Malikler bağımsız bölümlerin bir kısmını konuta çevirmek istiyor. Yeni düzenleme bu talebi mümkün kılıyor. Ancak parseldeki konut kullanım oranı %60’ı aşamaz ve tadilat ruhsatı işlemleri 1 Temmuz 2027’ye kadar sonuçlandırılmalıdır. Somut olayda parseldeki kullanım dağılımının ve imar planı hükümlerinin ayrıca incelenmesi gerekir. Bu senaryo kurgusaldır.

Sık Sorulan Sorular

Ofisi konuta çevirmek artık serbest mi?

Tamamen serbest değil, koşullu olarak mümkün. 1 Temmuz 2026 tarihli değişiklikle imar planı konuta elverişli alanlarda ofis ve büro ruhsatlı yapılarda kullanım amacı değişikliği yapılabiliyor. Parselde konut oranı %60’ı geçemez ve tadilat ruhsatı 1 yıl içinde sonuçlandırılmalıdır.

Değişiklik hangi tarihte yürürlüğe girdi?

Değişiklik yönetmeliği 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı ve yayımı tarihinde yürürlüğe girdi.

Dönüşüm için son tarih nedir?

Geçici 7. madde, tadilat ruhsatının maddenin yayımından itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırılmasını arıyor. İşlemlerin en geç 1 Temmuz 2027 tarihine kadar tamamlanması gerekir.

Konut kullanım oranı neden %60 ile sınırlı?

Düzenleme dönüşümü parsel bazında %60 konut kullanım oranı tavanıyla sınırlandırıyor. Bu tavan, parseldeki ofis ve büro kullanımının bir kısmının korunmasını öngörüyor.

Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) kapsamındaki yapılar da etkilenir mi?

Geçici 3. maddeye eklenen fıkralara göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı sözleşmesi bulunan veya ihale kararı alınmış yapılarda yeni hükümler uygulanmaz. Bu yapılarda mevcut süreç esas alınır.

Bu değişiklik dışında imar yönetmeliğinde başka ne değişti?

Aynı yönetmelik asansör zorunluluğunu kat sayısına göre yeniden düzenledi (3 katta asansör yeri, 4 ve üzeri katta asansör tesisi), müstakil konutlara sonradan asansör veya erişilebilirlik platformu kurulmasına imkân tanıdı, tanımlara “süs havuzu”nu ekledi ve bazı emsal ile ortak alan kurallarını değiştirdi.

Ofisimi konuta çevirmek için ne yapmalıyım?

İlk adım, taşınmazın imar planı hükümlerini ve yapının ruhsat durumunu ilgili belediye veya idare üzerinden teyit etmektir. Kullanım amacı değişikliği tadilat ruhsatı gerektirdiğinden, parseldeki kullanım oranı ve süre şartı somut olarak değerlendirilmelidir.

Sonuç

1 Temmuz 2026 tarihli değişiklik, imar planı elverişli olan ofis ve büro yapıları için süreli ve oranla sınırlı bir konuta dönüşüm imkânı getiriyor. Kapsam, oran ve süre şartları her taşınmaz bakımından ayrı değerlendirilmesi gereken teknik ve hukuki konulardır.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Somut durumunuz için mevzuatın güncel hâlini teyit ederek hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Kaynaklar

← Tüm Makaleler